kk体育目前来看，在“三线四档”、“房地产贷款集中度”、“严查经营贷和消费贷违规流入房地产”、“集中土地出让”等政策之外，对房地产市场的整顿正不断加强，房地产领域的融资环境预计还将持续收紧、头部较为激进的地产企业和流动性压力较大的中小房企业的风险可能会不断暴露。

　　2021年7月23日，住建部、发改委、公安部、自然资源部、税务总局、市场监管总局、银保监会和国家网信办等8部门联合发布的《关于持续整治房地产市场秩序的通知》（建房（2021）55号）（以下称55号文）明确提出“力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转”，这应是一个比较明确的信号，即未来三年，房地产市场的政策环境都不会有明显放松的迹象。

　　二、住建部与央行昨晚纷纷发线部门没有央行，但央行在构建房地产金融管理机制方面无疑是不可或缺的，特别是去年8月份提及的“三道红线月份提及的“贷款集中度”政策，影响较为深远。

　　（一）实际上，2021年7月22日晚间的东方时空专门采访了住建部房地产市场监管司司长张其光和央行金融市场司司长邹澜，有透露出一些信号。例如，张其光司长表示“

　　”。再比如，邹澜司长表示“‘三线四档’规则试点房地产企业核心经营财务指标明显改善，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低，下一步将继续围绕稳地价kk体育、稳房价、稳预期目标，持续完善房地产金融管理长效机制”。（二）此外，张其光司长还表示“加强住房、土地和金融信贷的政策协调……在土地端，着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制”。

　　55号文之外，住建部之前还特别指出“北京、长沙等城市的大胆探索，总结出一系列成功的经验”。因此这两个地方的房地产政策值得关注。具体看，

　　（一）2016年11月25日，长沙市出台房地产市场调控的七条措施，即严格房价审查、严控预售网签、开展重点稽查、强化资金监管、抑制投机炒房、增加有效供应以及曝光不良企业等，并由市住建委和市发改委等联合成立检查组，对全市批准预售的房地产开发项目及所有房地产中介机构进行全面检查。随后2017年3月长沙公布318新政、2017年5月公布520新政、2017年9月公布923新政kk体育、2018年6月公布625新政，政策发布频率频繁、调控尺度不断趋严（如限售时间大幅延长、相关交易税率大幅提升等）kk体育，取得了较好成效。

　　（二）2018年7月8日，北京市住建委发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》（征求意见稿），以规范商品房销售市场。同时在今年上半年的集中供地环节中，北京还对30宗集中出让的土地均设置了价格上限，实行“一地一策”制度，即当竞价超过上限时不再接受更高报价，竞拍会最终进入“高标准商品住宅投标程序”，即热门地块归属问题，需根据各家房企递交高标准建设方案来确定。

　　恒大华府项目的网签交易”等等，目前已经恢复。五、《关于加快发展保障性租赁住房的意见》要点梳理

　　2021年7月2日国务院印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（〔2021〕22号）则进一步明确提出要加快发展保障性租赁住房，致力于解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，要点如下：

　　（四）利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。2021年6月18日的国务院常务会议亦明确自2021年10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.50%缴纳增值税，对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

　　综上来看，前期地产行情过热以及加强信贷投向引导是房地产市场政策层面持续趋严的最主要原因，即地产新政的出发点是为了提升地产调控政策效果kk体育、避免地产领域挤占实体经济信贷资源以及建立房地产长效机制。目前的政策背景下，地产开发商、中介商及购房者的资金监管将会显著趋严，我们判断后续一些较为激进的头部开发商和承受能力较弱的中小开发商将会面临更大的压力，这些企业存在较大的经营风险。而55号文亦特别提出“对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等存在重大经营风险的企业kk体育，实施重点监管”，这是不是有所指？