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任泽平对谈丁祖昱:当前房地产市场kk体育超调了吗?
发布时间:2024-04-11 08:39:00 浏览:[ ]次

  kk体育4月2日晚上20点,任泽平博士讲对话克而瑞集团董事长——丁祖昱先生,深入讨论房地产的现在与未来

  任泽平:开年以来,房地产市场在一、二月份表现不尽如人意,三、四月份情况尚待观察。

  公众对于新房、二手房以及不同城市、区域的房地产市场形势抱有很高关注度。请丁祖昱老师就当前房地产市场形势谈谈自己的见解。

  丁祖昱:今年一季度房地产市场形势压力较大。具体而言,可分时间阶段和一、二手房两方面分析。

  一方面,分时间段看,一、二月份为房地产市场寒冬,三月市场显著回暖。一、二月份新房销售创六年以来同期最低,原因除了市场自身,还与二月春节、以及公众观望情绪浓厚有关。三月,购房活动逐渐恢复,房地产成交量显著增长,很多城市商品房成交环比增长150%-200%。但与去年相比,成都、西安等城市略有回落。

  另一方面,二手房成交好于新房。新房成交较去年同期降幅较多,但主要城市的二手房成交量仅出现20%的回落。多数一、二线城市,二手房成交占比超过新房,甚至部分城市二手房成交占比超过70%,甚至达到75%。二手房淡季不淡,三月二手房成交恢复显著,比如,上海二手房成交套数达到1.7万套以上,高于去年平均水平;北京超过一万四千套,也是最近一年的较高水平。

  总体而言,尽管市场在一、二月份遭遇挑战,但三月份的回升为市场参与者带来一定信心。

  任泽平:一二月份市场表现不佳,三月市场环比回暖。从同比看,热点城市的房地产市场表现如何?

  丁祖昱:较去年普遍表现较差;去年三月是市场高峰,即使今年三月市场回暖,也不及去年。西安、成都等热点城市下滑20%-30%左右;多数一、二线%左右。

  任泽平:房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。成都和西安为什么下滑相对较少?是因为,成都现在人口达到两千多万,西安早期通过人才引进政策增加几百万人口,使得人口总数突破了千万大关吗?

  丁祖昱:西安比较特别,市中心与远郊销售分化。中心城区地产销售较去年同期几乎相同,而远郊则下滑较多。

  任泽平:明白。对于人口流入城市,基本面较好,市场表现尚可;但人口流出、或人口停滞的城市,叠加产业结构不佳,房地产市场表现不尽如人意。

  任泽平:不同城市之间存在分化,西安和成都基本面比较扎实,房地产市场销量表现较好,那您如何看待杭州、苏州、南京这些城市呢?

  丁祖昱:整体而言,长三角地区的房地产市场整体表现平稳,仅次于西安和成都。但也有一些差异,这三个城市而言,杭州好于苏州,苏州好于南京。

  丁祖昱:北京和上海这两个城市的政策放开速度相对较慢。若将两者相比较,上海的市场状况略优于北京。从市场成交情况看,北京中心城区的二手房成交量尚可,但成交价格稳定性不足。与上海相比,北京的二手房价格普遍低于一手房,而上海则是中心城区优质二手房价格高于周边一手。所以,北京一、二手房与上海有差异,上海中心城区的房产目前仍然热销。

  广州和深圳的政策放开较为彻底。在今年一二月份市场回落的过程中,广深的回落幅度相对较小。特别是广州,对于120平米以上的房产限购政策已经完全放开kk体育,取消了与户口相关的社保年限限制,基本上消除了限购政策的最大束缚。

  因此,二月份的整体成交情况尚可,虽然预期中的限购放开后的市场井喷现象尚未出现,但市场回稳的趋势显而易见。

  丁祖昱:以上月为例,广州新房的销售面积基本刚过六十万平米,属于正常范围。限购政策的放开虽然对市场产生了一定的正面影响,但效果相对有限,但放开政策仍然比不放开要好。

  任泽平:对的,时代变了。过去,一线城市一旦放开限购,房价和销量往往会迅速上升。但现在,即使像广州这样的城市放开了大户型房产的限购,市场也未出现井喷现象,这表明人们的预期和市场环境已经发生了变化。

  任泽平:因此不必过分担心北京和上海一旦放开限购就会出现报复性反弹。考虑到供求关系、市场预期以及居民杠杆等多方面因素,一线城市和二线城市可以逐步放开限购政策,回归市场化。您如何看待深圳楼市呢?

  丁祖昱:深圳在去年是全国一、二线城市中压力较大的城市之一,问题主要在于2022年之前过高的投资比例。

  深圳的投资氛围浓厚,许多人将购房作为投资手段,期望短期内转手获利,导致市场上挂牌量巨大,难以形成长期稳定的市场心态。但是,到了2023年年末,随着政策的放开和人口的持续流入,在消化了一部分投机投资后,开始逐步回稳。

  丁祖昱:我一直认为中国房地产市场将保持平稳。过去三年市场一直在筑底,2021年和2022年下行的幅度比较大,2023年前高后低、下行幅度有所收窄、成交量下降约20%,2024年一二月份下跌较深,但整体而言,今年市场大概率将保持平稳。

  我认为,今年将是市场回稳的一年。今年的后三个季度的市场将在去年同期水平上下波动、全年成交量可能比去年下降5-10%,成交金额可能下降约5%。

  丁祖昱:即便是五六线城市,每个城市都有其具有发展潜力的区域。如果一个城市没有任何值得投资的地方,那么这个城市的衰落速度将会很快,人口也会大量流出。只要还有大量居民愿意留在城市中,就会有改善居住条件的需求,也会有热门的板块,只是选择的难度可能会增加,需要更加仔细地甄别。

  今年一、二线城市的房地产市场大概率将保持平稳。尽管东北和西南地区的部分城市可能面临较大压力,但这些地区的市场状况可能会比去年略有改善,尤其是在经历了去年较大幅度的回落之后。对于长三角、西部核心城市以及中部的一、二线城市,去年市场回落幅度也较大,今年整体应该趋稳;经历一二月份的市场低迷之后,二、三季度预计将呈现回暖趋势。

  从短期来看,去年一季度市场表现尚可,二季度开始出现波动。假设从三季度开始市场进入观望期,连续九个月市场观望(包括去年三季度、四季度以及今年一季度)可能会导致刚需客户群体(包括改善型刚需和首套房刚需)在市场回稳后开始入市kk体育。因此,接下来的两个季度市场可能仍将保持相对平稳。

  任泽平:一些学者认为当前的房地产市场超调了,销售不应该如此低迷。实际上正如你所说,今年可能趋稳、向均值回归。那么,比如说去年下半年和今年一、二月份是不是市场超调了,还是说大势在向下当中?

  丁祖昱:从成交量来看,二月份的市场表现确实超调了,这种情况很少见。这不仅仅是房地产市场本身的问题,也可能与二月初股市的波动有关。股市的波动使人们不敢消费,选择观望,从而错过了二月份的购房时间。甚至一月份和去年十二月份的市场表现也超调了。

  从房价角度来看,目前许多一线和二线城市的二手房价格已经超调,二手房成交价的回落幅度相当大。整体而言,许多城市的房价下跌空间已经不大,但这并不意味着个别案例不会出现价格进一步下调的情况。

  从保值角度来看,房地产将成为一个相对保值的良好资产,当然这需要市场调整到位。未来的市场将是一个平稳发展的市场,但不会恢复到2021年之前的状态。假设每年大约有九亿平方米的商品房交易量,加上约六亿平方米的二手房交易量,总计十五亿平方米的交易量,相当于四亿人口人均一平米,这是一个平稳健康发展的过程。未来,房价将保持相对稳定。

  最后,从土地供应量看,近两年土地供应量回落较多。如果土地供应连续三到四年减少,将会影响未来的供求结构,可能会从原先的供大于求转变为供求平衡,甚至在某些城市和板块出现供不应求的情况。供求平衡个人认为的市场最佳状态。

  任泽平:过去三年中,土拍和房地产市场均表现得较为冷淡,且价格和需求都在经历调整,这将有助于达到新的供求平衡。

  丁祖昱:土拍的降幅超过新房成交量(的降幅),新房成交量下降了40%左右,而土拍下降了约60%。土拍下降对市场各方压力都很大,唯一的好处是改善供求关系。

  任泽平:刚才交流的是经济的一些基本的原理问题,但是国内缺乏信心也是一个重要因素,比如说,许多中国买家在新加坡、东京等地购房,我提出了肥水不流外人田的观点,通过提振国内市场信心,将购买力留在国内市场。那么,您认为,如何提升我们当前房地产市场的信心呢?

  丁祖昱:首先,房地产市场信心的恢复与股市有所不同,需要更长的时间。市场已经经历了三年调整期,一般情况下五年的调整周期也足以结束,预计明年市场将趋于平稳,并逐渐走向更健康的发展,这是信心的逐渐修复的过程。

  第二个就是要更加市场化。在过去三年中,一些限制性的措施逐渐退出,市场化机制正在逐步恢复。目前,除了北京和上海之外,大多数城市的限购政策已经取消。市场全部恢复市场化,叠加整体供求关系开始逐步改善,市场信心也将逐步恢复。

  第三,需要一些成功的案例或标杆来引领市场。当消费者看到几个热门楼盘销售良好时,会激发他们的购房欲望。预计市场将从点到线,再从线到面,更多的楼盘进入到正常销售。

  除了上述因素外,其他各方面的经济数据也对市场信心有重要影响。例如,即将发布的一季度GDP数据,如果能够保持在5%以上,同时就业数据稳定、进出口等其他经济指标表现良好,除了房地产投资数据压力较大外,这些积极的经济数据将进一步增强楼市和购房者的信心。大家看到中国经济恢复的活力和韧性,将更愿意选择在国内重点的一、二线城市置业。

  丁祖昱:北京和上海可以进一步放宽限购政策,但应根据各自城市的具体情况进行调整。上海可将中心城区和近郊远郊划分为不同的板块,并非按每个区来划分。限购政策应该放松,但不建议完全取消,因为一定程度上这也代表了市场对这些城市的信心。

  政策可兼顾不同群体。一方面,针对较高购买能力人群,北京和上海可以考虑效仿广州的做法,完全放开一百二十平方米以上房产的限购,顺应市场对豪宅的需求,既可以增税,也可以促进当地经济的发展;一百二十平方米以下的住宅kk体育,应当保持政策的稳定性,以保障民生。

  另一方面,针对一般购买能力群体,像非本地人、初入职场者等群体,可考虑的政策有三个:

  二是,银行和金融机构给予购房者更多支持,如,在首套房按揭贷款利率和首付比上给予优惠,新入职群体公积金额度一般不高,商业贷款可提供一定支持,这些措施将极大地激发刚性需求购房者的活力;

  以前,许多人不愿购新房、选择二手房的主要原因是担心新房无法按时交付或出现烂尾。对于刚需购房者可以采取先支付20%的定金,剩余80%的款项无论是一次性付款还是按揭付款,都可以在房屋交付后办理,可以有效防范风险,也可提前锁定顾客。预售制度是否完全退出历史舞台还有待商榷,因为全球大多数城市和地区仍采用预售制度,他们的预售方式是先支付一定比例的定金,剩余款项在交付后办理。总体而言,如果能够从多个方面同时采取措施,政策将对市场产生积极的影响。

  任泽平:一些人认为房地产市场的暴跌将带来好处,但这种观点忽视了国际上房地产历史的教训,即房地产市场的暴跌最终伤害的是普通民众。近期许多房地产企业资金链紧张,导致物业质量下降和安全隐患增加。暴涨暴跌都有问题,房地产市场最为理想的状态是保持相对稳定,这与丁祖昱老师之前提到的“保持理性,用时间换空间,供求达到平衡”的观点相一致。

  丁祖昱:尽管许多人期待房地产市场的暴跌,但他们忽略了中国居民财富中有80%是房地产这一事实。如果房地产市场暴跌,将严重影响居民的财富,进而影响消费市场。

  丁祖昱:北京的房价相对合理,泡沫几乎没有。对于刚需或自住的购房者,现在购买北京房产是合适的,置换也同样可行。但对于纯投资的购房者,需要谨慎,因为虽然可能存在极好的投资机会,但非专业人士很难甄别。

  丁祖昱:上海房地产市场同样存在板块差异,相对优质的板块较多,市中心和重要区域都值得考虑。从置换的角度来看,无论是从小房换到大房,还是从普通房换到优质房,上海都是理想选择;上海的二手房市场较好,流通性强,且不同于一些城市新房与二手房市场的相互竞争关系,在上海,人们通常会卖掉二手房、选择购买新房以改善居住条件,北京也是如此。

  丁祖昱:苏州应选择中高端和高端市场,尤其是改善型需求中的终极改善市场。苏州的终极改善市场表现较好,去年销售价格在一千万以上的房产,无论是新房还是二手房,苏州在全国排名均位于前六位;而普通刚需市场情况一般,供求关系基本平衡,某些板块供大于求。

  深圳房地产市场应保持相对谨慎,今年将会出现底部。由于过去两年的调整,无论是对于刚需购房者还是高端市场,房价已经显示出较高的性价比;二手房价格降幅较大,大约有40%。对于高端市场的投资者来说,购买二手房是一个可行的选择kk体育,而对于刚需购房者,则可以考虑购买新房。

  第一,从年初的情况来看,房地产市场在一、二月份处于底部,市场表现相对较差;三月份市场开始恢复,特别是在成都、西安等人口流入较多、基本面较好的城市,房产销售表现尚可。尽管与去年同期相比仍有不同程度的下滑,但市场正在逐步回暖。

  第二,今年房地产市场总体可能筑底。2021年到2023年,房地产市场整体呈现下行趋势。这一趋势主要由两方面因素导致:一是土地供应的减少,二是需求的逐渐积累。2024年,房地产市场的供求关系可能会达到一个新的平衡点,市场有望筑底。虽然今年市场相比去年可能会有小幅下滑,但下滑幅度不会太大。

  第三,房地产市场将出现显著的区域分化,关注人口流入的区域以及区域中心城市。

  第四,当前的房地产政策仍需进一步放松。建议取消限购等限制性措施,包括在北京和上海等一线城市实施。房地产市场已经不再是一旦放松政策就会出现价格暴涨的时代。

  第五,建议继续降息和降低税费,以减轻居民的负担。这些措施对于激活市场和促进经济发展十分必要。

  最后,在此也希望中国经济、中国房地产,能够尽快走出低谷,迎接黎明kk体育,跨越山海,终见曙光。

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