kk体育房地产市场止跌回升，开启复苏之旅。随着优质房企及白名单房企融资开闸，3 月 80 家典型房企的融资总量超 600 亿元，环比增加 43.4%。此外，随着地产销售回暖，市场预期有所提升，地产债交投逐步恢复。

　　据克而瑞研究中心数据显示，3 月 80 家典型房企的融资总量为 608.93 亿元，kk体育环比增加 43.4%，同比减少 31.3%。此外，累计数据来看，1-3 月 80 家典型房企的累计融资总量为 1620.25 亿元，同比减少 27.91%。

　　从融资结构来看，房企境内债权融资回暖明显，环比增加 36.1%，达 525.91 亿元，但同比仍减少 13.5%。房企境外债权融资 12.78 亿元，环比减少 36.9%，同比减少 88.1%。kk体育此外，资产证券化融资为 35.01 亿元，环比增加 94%，同比减少 79.5%。

　　克而瑞分析指出，虽然当前优质房企及白名单房企融资开闸，但行业面融资仍未有全面回暖，融资规模虽然环比回升但长期来看仍处于较低水平。

　　单企业来看，万科是 3 月融资总量最大的房企，融资总量达 103.89 亿元，主要由于企业在本月完成了 H 股的配售，获得 39.15 亿港元的股权融资，同时还获得 68.25 亿元的银行贷款。

　　从梯队来看，所有梯队中平均融资额最高的为 TOP10 房企，但融资总额同比变动却下滑最严重。2023 年 1-3 月 TOP10 房企的平均融资额为 19.6 亿元，融资总额为 196 亿元，同比下滑 72.93%。而 TOP31-50 的房企融资规模为 145.47 亿元，kk体育增加幅度最大，同比增加 25.63%，但平均融资额仅 7.27 亿元。

　　从融资成本来看，TOP10 梯队的房企融资成本仍然最低，为 2.78%，较 2022 年全年下降 0.35pct，比融资成本最高的 TOP51+ 的房企低 1.58pct；不过 TOP51+ 房企的融资成本较 2022 年全年下降 1.22pct，降幅最大。

　　房企发展仍具较强韧性，高盛：民企地产债具备高回报潜力，大部分痛苦已经过去

　　克而瑞研究中心认为，目前地产行业形势下，央国企及部分优质民企凭借热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性，这类房企的发展韧性较强，而中小房企竞争力不足，同时，他们预计 2023 年房企格局将继续分化。

　　而在高盛看来，中国地产开发商经历了过去两年的流动性紧缩，受到极大的打击，去年出现了较为集中的违约情况，但随着商业前景的改善，情况已出现了转变。

　　高盛资产管理亚洲固定收益主管萨尔曼尼亚兹（Salman Niaz）认为，大多数违约已经完成，或许未来还会出现一些违约或不良交易，但从系统角度看，大部分痛苦已经过去。

　　同时他还表示，目前民营地产商仍存在高回报机会，不仅是从未出现过违约的公司，这类机会同时存在于部分已违约的房企。而相较于民营房企，由于信用风险溢价有限，国有建筑公司债券的利润潜力受到了更大限制。

　　值得注意的是，自去年地产政策加速后，市场对地产债的交易情绪有了一些回暖迹象，而随着今年以来信用债的快速修复，地产债成交情况也逐步好转。

　　从整体趋势来看，经兴业证券统计样本数据，央、国企地产债和民营及混合地产债成交量走向基本一致，民营及混合房企地产债的成交规模较低。kk体育他们认为，在行业信用稳定性有所加固之后，投资者索求收益之下的扩充标的需求带动了部分国企的地产债成交表现。

　　值得一提的是，央、国企中，3 月成交规模持续增长、个券流动性提升较快的除了中海发展、保利等高稳定性主体之外，建发地产、华发集团，以及首创置业、铁建地产、首开股份等发行主体的个券也在周度成交表现上提升明显。

　　从二级市场指数走势来看，3 月境内地产债表现较为平稳，但境外高收益地产债出现明显跌幅。据海通国际数据统计，3 月中证地产债指数较 2 月底涨 0.39%，Markit iBoxx 中资美元房地产投资级债券指数上涨 0.22%，Markit iBoxx 中资美元房地产高收益债券指数下跌 8.72%。

　　另外，年初至 3 月底数据显示，境内外地产债表现均有不同程度涨幅。其中，中证地产债指数上涨 2.90%，中资美元房地产投资级债券指数上涨 4.17%，中资美元房地产高收益债券指数上涨 3.40%。

　　截至 2023 年 3 月 31 日，中证地产债指数收益率为 25.76%，中资美元房地产投资级债券指数收益率为 7.10%，中资美元房地产高收益债券指数收益率为 31.67%。收益率较上月底分别上升 142 个基点、上升 10 基点和上升 606 个基点。

　　有业内人士指出，地产销售数据的回暖是重要信号，在地产支持政策下或已逐步筑底，有望在未来进一步回暖。据克而瑞数据统计，百强房企 3 月业绩同比增长 29.2%，环比增长 42.3%，实现销售操盘金额 6608.6 亿元，同环比保持增长且增幅较上月提升。累计业绩来看，一季度百强房企实现销售操盘金额 14827.7 亿元，累计业绩同比转正，增长 3.1%。kk体育

　　另外，海通国际表示，房地产销售复苏趋势延续，但 2023 年上半年地产行业维稳的政策方向难改变，地产公司基本面和信用修复进程差异化。克而瑞则表示，随着疫情管控全面松绑、企业供应自低位回升。一季度特别是春节以来中国房地产市场止跌回升，表现出稳步修复的行情。但目前需求端的购买力仍处在历史相对低位，市场热度和增长动能在二三季度能否得到延续，主要还是取决于行业预期和信心的修复情况。

　　从投资层面来看，海通国际认为央国企中销售改善、融资顺利和收益率较高主体的投资机会值得关注。同时，建议跟踪民营房企销售情况和偿债能力变化，优质民企基本面仍保持改善趋势，关注收益率上行带来的机会。