kk体育实录VS观察VS扫描从中粮地产入长开始多方解读外来军团进军下的长沙房地产引子：7月17日下午，华天大酒店不停有镁光闪烁，中联重科董事长詹纯新、中国粮油食品集团董事兼中粮地产集团股份有限公司董事长孙忠人

　　引子：7月17日下午，华天大酒店不停有镁光闪烁，中联重科董事长詹纯新、中国粮油食品集团董事兼中粮地产集团股份有限公司董事长孙忠人代表双方正分别在《观音岩项目合作协议书》上签字……

　　在去年与今年两轮房地产调控期间，尤其是2006年上半年以来，新的外来房地产企业不断进入长沙，在长开发的外来房地产企业成功上市、融资，湖南（长沙）本土业外企业（资本）切入房地产，外来房地产企业撤离长沙，外来房地产企业开发项目集中面市，共同构成了一部关于长沙房地产的历史画卷。据此，笔者将以已见报kk体育、公开、坊间传闻及个人了解等信息，综述这一系列事件（注：因各类消息为多家综合，恕未能一一详细注明）。

　　近日来，有关外来房地产企业进入长沙的一些传闻，给正在沉闷中的长沙房地产上空带来了新鲜的空气。“长沙是个好地方！”不论是万科郁亮，还是香港新世界郑家纯，不只一位外来地产大腕对长沙——这座中部重镇表示出极大的青睐。

　　如果以7月17日G中粮地（000031.SZ）与中联重科双方合作为关注的焦点开始，往时间的来路回溯，从目前已见诸报端的相关信息及坊间传闻上看：

　　据多家媒体报道综合：7月17日下午kk体育，G中粮地与中联重科双方在长沙华天大酒店正式签订《观音岩项目合作协议书》。根据协议，双方合作开发位于长沙市西北部望城县黄金乡境内的观音岩项目（暂名）。中粮地产以人民币7730．35万元现金出资，中联重科以长沙市望城县黄金乡雷锋大道西侧总面积为775638平方米的土地使用权的评估价值18037．48万元作为出资，成立观音岩项目公司（名称以工商注册核准名称为准）kk体育，双方各占30％、70％的股权，共同对该地块进行商品房开发建设。在双方公布的方案中，中联重科与G中粮地双方在约定时间内还将签订项目公司股权转让协议，协议将对中粮地产（或其控股子公司）收购中联重科持有的项目公司68%的股权进行约定。

　　日前，据笔者到该项目踩盘发现，观音岩项目拥有着三大独特的优势资源：一是，自然山水，约有600亩水面，项目内可谓湖光山色，密林修竹，烟波浩淼；二是，项目内有一白鹭岛，为自然保护区，算得上是；三是，项目紧临龙湖高尔夫，此高尔夫球场由18洞与9洞组成，共27洞。

　　7月17日，G中粮地与中联重科双方正式签订协议，证实了6月中旬以来长沙媒体及坊间关于“中粮地产望城相地”的传言，标志着G中粮地正式进入长沙，并逐步实现在京沪穗等一线城市的同时，也在成都、长沙等有潜力的二线城市，由区域性地产开发向性地产开发全面转型。

　　近年来，在市政配套基础设施的大力投入下，雷锋大道、 大道的拉，极大地改善了河西路网。该项目正在雷峰大道边上，交通条件应能满足项目开发的需求。业内人士认为，该项目在自然资源上占得先机，成败关键就看后天的开发与运作。现在，G中粮地与中联重科的成功结盟，敢于在调控大幕下，“逆市”进入长沙。客观上，加强了该项目在资金以及开发经验等方面的综合力量，增强了市场对该项目的信心。

　　7月17日，故事的一大主角G中粮地发生了一段极具戏剧性的小插曲。因与G万科在深交所同天双双停牌，均表示将有重大事项披露，引发数大媒体关注，并因两集团自2005年年底起，曾四次以上成功合作为背景，市场纷纷揣测G中粮地将通过G万科定向增发而入主万科，成为其新的大股东。但18日双方各发布的公告均未涉对方，19日万科及G中粮地更齐齐否认了中粮入股万科的可能性。

　　7月中旬，收编浙江南都”消息。据传，双方合作在7月初或者更早时间已大致敲定框架协议。随后，万科也有相关人员进入长沙，了解南都在长沙的相关项目。日前，笔者就此求证相关知情人士时，对方拒绝透露任何相关消息。

　　近年来，业界一直盛传万科要进入长沙。2005年，万科长沙雨花区曾拿下一块300多亩的地，却因多方面原因，最终退地。据媒体报道，在今年博螯论坛上，万科总经理郁亮明确向某报记者表示“长沙是个好地方”。言外之意，流露出的仍是万科长沙“这个有潜力的中部省会城市”的密切窥察之心。若此次万科假手南都，成功进入长沙，那也可以说是一了多年的夙愿。

　　万科收编南都事件，如果仅将地点限于长沙，那么回顾万科从窥察——拿地——退地——收购（并购），进退之间，颇耐人寻味。在房地产宏观调控愈来愈紧的大环境下，万科通过南都，逆市“跳转”长沙，接下来，除了合作双方之间的对接内幕相当抢眼之外，万科长沙房地产目前已形成的格局与市场将会有何影响？另外，在“万科的广泛合作年”里，如果继续发挥浪漫主义者的想象，除了南都在长项目，下一个会是谁？万科还会在“土地、资金、开发能力”等方面使出什么杀手锏？

　　长城证券研究所副所长向晖认为，“其实资本市场对于万科通过多种渠道来增加土地储备早有认识，万科声称今年要增加1000万平方米的土地储备，肯定不会单纯通过竞拍获得，合作是万科加快扩张的捷径。”事实上，万科董事会办公室副主任谭华杰也称，“房地产行业土地、资金、开发能力三项主要资源中，万科是集大成者，三项资源都不缺乏。在房地产业调控的背景下，其他各方的合作愿望会比较强烈，这让万科能比较灵活地选择合作伙伴和合作方式，‘并购只是合作的一种方式，万科希望拥有行业内最丰富的合作方式’。”（转引《财经日报》匡志勇报道）

　　据《三湘都市报》报道综合：继今年2月15日，香港庄士集团董事局主席庄绍绥第二次公开飞抵长沙，决定投资浏阳河风光带，并建设光达大道后。7月5日，香港庄士集团董事局主席庄绍绥携数名公司高层悄然抵达长沙，初步敲定长沙近郊又一大型项目，并即将签署投资意向协议。该项目用地规模将数倍于占地1000多亩的比华利山别墅，开发方向为产业开发，并有可能涵盖庄士现在投资的所有产业项目。同时，据了解，进入庄士投资视野的新项目还包括长沙城区、市郊、长沙县乃至株洲、湘潭等多个项目，庄士对长株潭融城表现出极大兴趣。

　　据《潇湘晨报》报道综合：6月，第三届“珠洽会”上，总投资逾30亿元的中港珠宝旅游商业城项目落户雨花区。同期，第三届“珠洽会”上，香港融汇集团与雨花区签约，投资8亿元开发长钢板块，全方位打造4A级写字楼、5A级酒店、6A级商业。

　　据多家媒体报道综合：5月，香港新世界完成新一轮长沙布局：收购成功新世纪100%%的股权，直接获得劳动东路北侧671亩土地储备；又和长沙重型机械厂签下意向合同，拿下该厂紧邻成功新世纪的一块600亩的地，两块地加起来1271亩，总投资将超过30个亿。从4月底至今，新世界相继在广州、北京、长沙及成都4个城市，收购了当地多个地产项目的控股权，总收购资金已高达20多亿元。

　　据多家媒体报道综合：1月6日，“湖南星沙第二届招商节”投资环境推介会暨项目签约仪式上，香港恒基兆业与长沙县政府成功签约，获星沙开元东路四线亿，将分三期对该地块进行开发建设，计划在三年内全部建成完工。其中，期建设今年启动，计划用地312亩，投资11亿元，建设内容包括1栋30多层的高楼和一个由高档住宅、写字楼组成的一流高尚地区。这是继2005年以来，香港和记黄埔、新加坡嘉德置地后，第三家世界500强企业、亚太区著名的房地产企业集团联袂落子长沙。

　　在九部委新政出台前后，在越来越蔓延的焦虑的沉闷中，香港地产资本进入长沙成了一个无法回避的焦点，也吸引了众多的关注。从以上实录可见，港资入长有明显的特点，一是，多是受大型政策性引资而来，“珠洽会”、“港洽会”、“9+2泛珠论坛”等也成了内地引资重要的通道。二是，“外资”入长，尤其是港资多集结在城郊，有力挺“融城”之意。

　　比如，在2001年7月“港洽会”上香港庄士签约的在长沙投资项目——比华利山别墅。香港庄士集团董事局主席庄绍绥曾公开表示，“比华利山项目的成功开发将长沙城区向南延伸了近十公里，庄士集团希望藉此加速长株潭一体化进程，成为促进城市群发展的重要动力之一。”

　　据有关统计，截至2005年底，香港知名地产商在内地土地储备总量已 过4100万平方米。现在，香港100多家地产上市公司中，80％以上都发展了国内地产业务。

　　据去年同期湖南省商务厅相关统计数据，香港客商在湖南省投资的企业累计达4511家，合同外资75.35亿美元，实际到位51.15亿美元，分别占同期湖南省外商投资企业总量的52.5％、51.2％——香港已经成为湖南最重要的外资来源地。另据湖南省商务厅最近通报的今年1－2月份数据，实际使用香港资本外资金额同比增长达到49.11％。（转引《潇湘晨报》聂世威报道）

　　2004年，随着土地“招拍挂”的实行和银行信贷的紧缩，房地产的异地开发进入了流行阶段。宏观调控有关银根的收缩政策kk体育，令内地从事基建及房地产业务的企业普遍面临资金紧缺问题，对于资金充足的外来房地产商来说，反而是一个增加土地储备的良机。“831”宏观调控令下，使原本极不透明的内陆房地产市场变得更为透明。另据《房地产世界》杂志2005年11月号《25城市房地产开发潜力比较》一文报道：在25个大城市中，长沙作为中部重镇的省会城市，房地产开发潜力综合排第16位，紧跟武汉之后。在此大背景下，“外资”（注：此处“外资”既包括中国境外资本，也包含外地资本。）大举进入长沙。

　　据笔者观察，外来房地产企业进入长沙，部分项目有着以下两个共同的特点：一是，外来企业本身注重项目的与众不同和聚焦战略，项目推广营销手段别具一格，如凭借着集团规模开发的优势，组织长沙主流媒体及准业主参观集团所开发的已建成项目，由绿城兴起，之后，长沙卓越蔚蓝海岸在今年5月份组织了类似活动，同为粤派房企开发项目的长沙玫瑰园也于2006年6月也组织了“湘粤人居文化交流之旅”，请长沙主流媒体代表及准业主们参观广东玫瑰项目，进一步提升了在长沙媒体和公众心目中的影响力。据业内人士透露，威尼斯城也将有类似举措。二是，外来企业凭借资金与开发经验等优势，大量拿地，动辄千亩，进行大规模开发，“造城”风起云涌，如威尼斯城、香港庄士的比华利山及新项目、和记黄埔望城项目等。

　　对于“外资”入长，合富辉煌房地产（湖南）董事总经理杨虹薇认为，外来房地产企业更多的是在雄厚资金的支持下，经深思熟虑后才进入长沙的。另一方面，本土小开发商在多方面的压力下，也在积极地寻求外来资金的支持，但有一定是比较明确的，谁都想掌握“控股权”，这也是他们引进外来资金坚守的底线。对于内地市场欠缺明确规范、政策环境多变的情况，企业运作与行业潜规则之间的冲撞，也给外来资本带来重重隐忧。

　　据多家媒体报道综合：7月13日，绿城房产（3900．HK）成功在香港联交所挂牌上市，新加坡资金淡马锡、美国老虎基金及创投基金WarburgPincus等不少国际知名机构参与了认购。绿城房产将其首次公开募股(IPO)的价格定为每股8.22港元，位于6.57-9.86港元指导价格区间的中段。目前，截止认购的绿城房产公开招股部分获得10倍超额认购，国际配售也超购7-8倍。总部位于杭州的绿城房产此次将通过出售3.2468亿股股票融资26.7亿港元，占该公司扩大后股本的25%。

　　据多家媒体报道综合：6月6日下午6时，李博特和联想控股副总裁兼融科智地总裁陈国栋代表双方正式签订战略合作协议。根据协议，ＩＮＧ房地产携手长沙融科智地房地产开发有限公司，以1.8亿元人民币注资共同开发融科三万英尺融科雨花大道项目和即将获取的新项目。ＩＮＧ房地产亚洲区首席执行官李博特博士（Dr.Robert TLie）说，长沙是ＩＮＧ进入中国十年来，离开北京上海等一线城市的站。

　　作为资金密集型产业，一般而言，房地产项目在前期征地、规划设计和建设期间都需要投入大量资金，但房地产项目的资金回收周期却相对比较长，而且主要集中在后期。这就意味着资金已成为企业发展的瓶颈。另一方面，在“银根”与政策双重加紧的背景下，原来的“定金和预收款、房地产企业自筹资金、银行贷款”等融资方式已经无法再适应房地产企业的发展。因此，无论是哪个体量、等级的房地产企业，获得足够的资金支持，建立健全多渠道的房地产融资体系，已成为其企业发展至关重要的大事。

　　即使是被称为中国房地产大军团的万科，也同样需要大量资金的支持，而且万科也在“通过各种方式的合作，力争成为房地产业各种资源的整合者。”回到上述实录的两个主角，作为外来者，绿城通过将优质资产打包上市，融科智地积极融资，也给长沙房地产企业先做了两个示范性动作。从目前湖南绿城投资置业有限公司董事长郭佳峰的说法来看，也已经是再明白不过，“在国家银根收紧的政策背景下，对于快速发展的房地产公司来说，国内的资金支持已经无法满足公司扩张的需要。”

　　外资进入中国大陆房地产市场的资金规模到底有多大，一直没有清晰明确的数据。

　　仲量联行的统计数据是：2006年上半年，境外投资者在国内主要城市投资总额已接近去年全年境外投资的70%，约35亿美元。

　　中国官方的权威统计数字来源于人民银行公布的《2004中国房地产金融报告》。报告称，2004年房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%，占到开发资金来源的1.3%。

　　从这些数据来看，外资投资房地产市场的规模并不大。以前的登记在类别上并未区分，很多外资入境以工商企业名义注册但却从事房地产开发和经营。据了解，外资进入境内房地产市场有多种渠道和手段。（转引自《经济观察报》姜洪桥报道）

　　据《长沙晚报》报道综合：6月6日早上6时，通程集团董事长周兆达，和楚盛园置业董事长周猷庚郑重签下合作协议。根据协议，通程集团注资参股，共同开发岳麓山下千亩大盘，项目名称定名为通程凯盛园。7月9日，双方合作细节正式敲定，通程集团注入通程凯盛园2.92亿元。据悉，通程凯盛园是通程集团继五星级酒店、国际名品商场、电器专业连锁、金融证券之后的地产作品。

　　据多家媒体报道综合：5月20日，友谊阿波罗集团进军商业地产，在株洲投资1.8亿元的家润多广场项目高调开盘。这个总投资1．8亿元、占地面积16．57亩、总建筑面积9．6万平方米的株洲市重点工程建设项目，裙楼将在年底部分开业，塔楼将在2007年5月全部交付使用。

　　据业内人士透露：3月23日，长沙市国土局发布[2006]挂08号挂牌交易成交公告，位于开福区蔡锷北路荷花池11号的一块面积15662.15平方米的地块，由长沙美居房地产开发有限公司竞得，成交价为8650万元。据了解，长沙美居房地产开发有限公司去年11月底成立，是远大置业为进行房地产开发特意成立的项目公司。远大置业目前已获取长沙市中心片区两块分别为23亩和160亩的土地用于地产开发。其中，占地23亩，位于长沙荷花池的地块将结合半产业化的产品研发，8月即将开放样板区。

　　业外资本切入房地产业，并不是什么新鲜的事情，也确实没什么值得大谈特谈的。以综合型企业来说，做房地产开发谁都有“处女秀”的时候。即使万科，最初也是啥都干，只是后来才轻装上阵，专攻房地产；广为人知的联想集团也于2001年组建融科智地，在北京、武汉、重庆、长沙、天津等诸多城市扩张。所以从最终来看，也只是一个进入时间的早晚问题而已。作为新生，也完全有理由呼出“王侯将相宁有种耶”。

　　多位业内人士表示，根据资本的逐利本性，肯定是哪边赚钱就往哪边去。不过，从这资本的流动，也明显地反应出房地产业的近年来大受投资者关注的事实。无论是友阿胡子敬宣称，家润多广场只是友阿集团进军房地产领域的步，随即强调房地产并非其“主业”；还是通程周兆达欲图建筑审美文化、服务艺术在房地产业的一次发展；或是远大的一整套住宅工业化制造体系，中联重科携手G中粮地初涉房地产。一波又一波的调控政策以及房地产业自身运作的难度，都给这些新生们提出了房地产长征路上的严峻考验。新生们明白，在市场竞争中，“没有谁会宠着你，让着你。”在拿地之后，如何整合各种资源，保证资金的畅通，实现开发经验、开发能力的优质整合，都将是摆在他们面前而又无可回避的课题。

　　据笔者查阅相关资料，目前部分业外资本在房地产行业的投资情况简单列举如下：1993年成立的隶属于鲁能集团的鲁能置业集团公司，涉足区域为北京、山东；1994年成立的隶属于国美电器的鹏润房地产集团、国美地产，涉足区域为北京、重庆； 1995年成立的隶属于三九集团的三九房地产有限公司，涉足区域为深圳、沈阳、成都、北京；1998年成立的隶属于新希望集团的上海新希望房地产开公司等，涉足区域大连、成都、上海、呼和浩特、昆明；2001年成立的隶属于联想集团的融科智地房地产有限公司，涉足区域为北京、武汉、重庆、长沙、天津；2002年成立的隶属于创维集团的三亚创维鸿洲房地产开发有限公司等，涉足区域深圳、南京、三亚、长沙。

　　据5月《潇湘晨报》报道：4月14日，创远集团内部网站一则《集团成功收购长沙“环城”项目》显示，“经过近一个月的精彩谈判和紧张工作，集团正式完成长沙市‘环城’项目的收购。集团将与战略合作伙伴携手，把该项目打造成长沙中心城区内一个经典楼盘。”其中，长沙市环城项目即为岳麓区政府位置的岳麓现代城，由中国中捷缝纫机股份有限公司和中国玉宏集团共同投资，投资方均来自浙江。

　　在房地产企业大肆向外地扩张的大潮下，长沙岳麓现代城易主，且为本土房地产企业接手，颇令人玩味。足可见，房地产企业“异地生存”的艰难，而并非“财大气粗”显摆。据业内及坊间的传闻，目前，也不只一家外来房地产企业开发项目在寻求买家。

　　透过这些表象，笔者认为，在同一区域的房地产市场上，不只是本土房地产企业，尤其是小型房地产企业面临着生存的困境。同样，外来的房地产企业，如果在资金不足或是前期市场调研不足kk体育、市场判断偏差、项目偏差等情况，也同样面临着被淘汰出局的命运。这也证明了，在成熟的市场竞争中，品牌企业才是整个房地产行业发展的主流与主力。

　　7月1日，在博鳌房地产论坛开幕前的一个座谈会上，北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆称：“在银行将贷款门槛提升到35%后，项目资金的不足开发商，银行不会给予贷款。现阶段中国房地产业的资本负债率高达72%，只有28%是开发商自有和自筹的。如果现有的开发商按照宏观调控的规定达到35%的线%的资本充足率，目前对中小房地产企业来说还是比较困难的，如果在一定时间内做不到的线%的房地产企业会被洗牌出局。”（转引自《今日财富地产SHOW》）

　　自2003年9月进入长沙后，便隐而不发的广东碧桂园集团在长项目威尼斯城，终于在市场一番长久的期待后，即将揭开神秘的面纱。目前，别墅、洋房业已封顶，五星级酒店也初具规模。威尼斯城的规模开发、配套先行、全现楼发售，这将无疑会给一向环境、产品还未建好就发售的长沙房地产市场带来震撼和冲击，带动房地产营销发展的新潮流。

　　据了解，自6月的“湘粤人居文化交流之旅”在长沙市民眼前炫了一把之后，长沙玫瑰园转高调为低调，继续埋头于项目建设。目前，“在景观营造上正在加快进度，50000平方米的人工湖也开始蓄水。”有关负责人介绍，项目也预计９月开盘。

　　作为香港庄士集团在长沙的房地产项目，比华利山位于长株潭城市群的核心腹地，总用地约1000多亩，总建筑面积近100万平方米，投资30个亿。由独体别墅、Townhouse联排、情景洋房、风情会所、大型商业街等组成。其中首期用地近180亩，建筑形态以独体、联排和情景洋房为主。目前正在紧锣密鼓的建设之中，预计下半年正式开盘入市。

　　经过拿地、开发，自然接下来的就是项目的上市。在众多的外来房地产企业开发的项目中，笔者只能选取个案以作佐证。据观察，2002年是外来房地产企业进入长沙的转折年，外来企业入长猛增，平均每年20家左右。在2002年前后，进入长沙的外来房地产项目因多为大型多期项目，从开发的节点上看，多数项目正好处于上市不久、即将上市期间。

　　据笔者观察，外来房地产企业进入长沙所开发项目，目前在售、在建及筹备的，其中大盘及中高端楼盘较多，如威尼斯城长沙阳光100国际新城绿城桂花城绿城青竹园长沙玫瑰园早安星城天健芙蓉盛世长沙卓越蔚蓝海岸珠江花城融科三万英尺标志·麓谷坐标、南山苏迪亚诺、长沙奥林匹克花园湘麓国际比华利山、中信新城、双瑞月湖项目、橘郡项目等。这也意味着早前所流传的“大盘时代”真正来临，长沙进入了所谓的“大盘时代”。

　　另据笔者统计，2006年1-6月长沙住宅类期房的成交总量接近400万平方米。虽受九部委新政影响，部分项目将推迟或改变工程进度、上市时间。但今年下半年或明年，长沙房地产市场的供应量极大则是不争的事实。其中，外来房地产企业开发项目，尤其是大盘，不在少数。合富辉煌房地产（湖南）董事总经理杨虹薇房天下地产博客中也写道，“大盘时代来临，大盘之争也来临，买家争夺战也来临。”一场更为激烈的战事，看来是无法避免。

　　2002年是外来房地产企业进入长沙的转折年，外来企业入长猛增，平均每年20家左右。据长沙市预警预报信息系统统计显示，2002-2005年，由长沙市建委批准的外来企业达81家。到2005年7月底，已在长沙市城市建设综合开发协会备案的、较大型的外来房地产企业数目为115家，其中前五个地区为浙江（25家）、香港（23）家、广东（20家）、北京（15家）、福建（9家）。

　　自“国六条”新政出台以来，长沙房地产界在轮番袭来的新政下，无不显示出一定的焦虑。也许是因为同为这个大行业的从业者，笔者在对地方政策出台期待过程中，浏览媒体相关报道时，无意间发现，在去年与今年两轮房地产调控期间，尤其是2006年上半年以来，新的外来房地产企业不断进入长沙，在长开发的外来房地产企业成功上市、融资，湖南（长沙）本土业外企业（资本）切入房地产，外来房地产企业撤离长沙，外来房地产企业开发项目集中面市，多方面的信息组成了一部关于长沙房地产的历史片段。

　　在纷繁的报道中，较少涉及的是对相关事件的梳理。在此情况下，笔者综合了多家媒体的报道，对相关事件进行了一个简单的分类，并做了相关的梳理。因笔者个人涉行较短，粗浅难免，但有一点是可以确定的：以上的所有情况，都是在对相关事件进行多方综合比较及与业内人士交流后得出的。无论是否偏颇，目的只有一个：以兹交流。同时，在本文撰写的过程中，笔者在与业内人士交流时，也遭遇了尴尬：业内人士集体封口以对，相当一大部分人士选择了谨慎的沉默，对此表示不愿多谈。

　　另有一需要特别申明并感谢的是，相关实录的来源大部分是从长沙目前的几家报纸媒体。据此，笔者以已见报、公开、坊间传闻及个人了解等信息，综述了这一系列事件。文中，因多方面原因未能一一详细注明，敬请各方谅解。