kk体育近日，顶级房企花样年退出奥园合资公司，使得其旧改土储曝光，外界至此才意识到花样年已成为大湾区旧改的龙头之一，甚至不逊色最近处于风口浪尖的恒大。

　　10月13日，一则工商信息显示，深圳市花样年地产集团有限公司退出投资企业深圳市奥启富投资发展有限公司，退出前持股比例为48.9796%。

　　据悉，股权变更前，深圳市奥启富投资发展有限公司由深圳市花样年地产集团有限公司持股48.9796%，奥园（深圳）城市更新集团有限公司持股51.0204%。变更后，公司由奥园（深圳）城市更新集团有限公司持股100%。

　　股权变更信息显示，该公司最早由奥园（深圳）城市更新集团有限公司投资500万元，持股100%；于今年2月，深圳市花样年地产集团有限公司新增投资480万元，持股49%。最新于10月，深圳花样年退出这部分股权，同时从结果看，奥园根据公司章程作为大股东具有优先接手的权利，接手了这部分股权。综合各方面资料看，该合资公司目前仅作为平台存在，并没有实质进行项目操盘开发。一熟悉奥园的人士也称，目前奥园与花样年并无合作项目，此次退出或出于减少开销成本等考虑。

　　据观点地产网，截止2021年中期，花样年在大湾区有50个城市更新项目处于不同的发展阶段，规划土储达到2094万平方米，储备总货值4671亿元。其中，花样年重点深耕的深圳具有项目27个，预计总建面721万平方米，总货值2116亿元；深圳以外的广州、佛山、中山、东莞、惠州占21个，预计总建面1326万平方米，总货值2099亿元。

　　据媒体披露，恒大在大湾区拥有城市更新项目123个，未来总建筑面积超7800万平方米，总货值近1.5万亿元。花样年总体货值上虽不及恒大，但在项目优质程度上却可以媲美恒大。据悉，目前花样年旧改项目毛利高达60%左右，净利率超过15%。

　　早 2019年，中央经济工作会议中提到，要加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。此外，在近期召开的2021全国地方两会上，城市更新成为频繁出现在各地政府工作报告中的热词，政策支持力度越来越大。

　　按照住建部公布的数据显示，全国需改造的老旧小区达到17万个，涉及建筑面积40亿平方米，以中国城市居民人均居住面积30多平米计算，这40亿平米老旧社区居住至少上亿人口。

　　据中指院统计，当前，大部分百强房企都已直接或间接涉足城市更新领域，而头部房企基于强大的资源整合能力涉足城市更新的比例更高。

　　克而瑞地产研究院根据房企2020年报及公开信息进行统计，已有超六成百强上市房企有过城市更新改造的经历，其中约有40%的企业已经达到超百万方的规模kk体育。TOP50房企涉足城市更新的房企更达78%，形成规模的房企占比则为51%。

　　然而，尽管城市更新非常热门，但是仍然存在诸多问题。而这已经引来政府部门的关注。

　　10月13日消息，广州近日印发通知，要求按照《中央办公厅 国务院办公厅关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》、《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》等文件要求，进一步加强城市更新项目评估和方案优化，坚决防止大拆大建、滥砍滥伐、破坏城市历史文化风貌。

　　另外，《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中提出了衡量是否大拆大建的指标：①原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；②原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。

　　然而来自政策方面的限制和压力，只会让行业朝着更加稳健的方向发展。但开发商们在城市更新中，却存在着诸多的其他问题，这成为制约行业发展的一大隐忧！

　　更新改造，绝非仅仅是房地产开发。更强调完善城市治理，缓解“大城市病”，消除安全生产消防及环保隐患，提供更多的公共配套市政基础设施，美化环境，提高土地节约集约使用效率，改变规划功能kk体育，导入产业kk体育，改善市民的生活居住环境等。考验的是开发商的综合能力，绝非简单的价高者得。更别觉得资金雄厚，品牌知名度高就万事大吉。

　　一些开发商，尤其是外地或跨行业的开发商，不了解具体城市更新模式，不熟悉更新的打法。借助外地、跨行业获得雄厚资金或傍排名前十的大开发商。认为资金雄厚，政商关系不错，胡乱投资拓展，更新项目坑深风险多，一头扎进去，投入几千万几亿十几亿，但项目难以推动，导致不少骑虎难下甚至血本无归跑路kk体育。

　　更新改造项目，必须结合当地实际情况，这个当地不仅仅是某个城市，甚至必须了解某个镇街具体项目实际情况。了解当地政府对该更新改造项目的发展定位，诉求，解决那些具体的问题；了解当地的风土人情，村集体的诉求和忧虑，被拆迁人的期望值；了解当地合作伙伴的想法，存在那些问题，如何扬长避短，资源互补。多方达成共识，形成统一战线，尽快推动。

　　某些开发商，尤其外地或跨行业开发商，不了解当地实际情况，也不充分调查研究其他利益方的诉求和问题。以为强龙可以压过地头蛇，觉得凭借的政商关系可以掌控一切，盲冲硬干。最后不仅未能达成共识，反而把合作伙伴及其他利益方得罪，项目停滞不前。

　　前几年深圳的更新改造市场火爆，这两年东莞广州的更新改造市场如火如荼。一些相对劣质的更新改造项目也有很多热钱涌入，这些热钱背后的很多外地开发商甚至本地小开发商没有更新改造经验，从未吃过苦头，见到很多开发商都赚得盆满钵满，觉得别人行，我自己也不差，完全可以依瓢画葫芦按图索引大赚问题不大。

　　这些开发商觉得目前这些更新改造项目暂时是相对劣质，城市的发展始终要更新改造，不如先占坑落子。搞不好几年后政策会有所改变，母鸡也会变凤凰的一天。但是占坑也要付出各种前期成本，不具有相关政策的预判能力，盲目赌预期要付出代价。

　　不同于招拍挂开发，各地流程、设计、施工等等都相对透明，基本可以由总部掌控。更新改造政策都不同，操盘模式不同，各个更新改造项目都不同，甚至具体更新改造项目不同阶段所需赋予的权能也不同。因此，有必要结合不同项目的具体情况及相应进度，具体问题具体分析授予更新项目总及一线工作人员一定的权能。

　　某些开发商为了体现总部的掌控力或为了所谓的管理制度统一化，不肯轻易授权或者未能视情况授权赋能，试图一碗水端平一刀切各个更新项目。往往导致项目总及一线工作人员难以开展工作，甚至错失良机。典型就是拆迁谈判过程中，缺乏及时应对，致使拆迁谈判延误甚至损失更大。

　　更新改造涉及巨大的经济利益，难免有些开发商为了谋求利益，钻政策制度的漏洞。典型的有与某些村集体领导暗箱操作，与基层政府，还有一些甚至涉及黑恶势力，阻碍更新，借此勒索等等。

　　随着中央反腐力度的加大，大湾区更新改造政策的日趋完善，这些违法乱纪的行为相对更少或者说更隐蔽了。但是不可否认上有政策，下有对策，还是有一些开发商胆大妄为触碰红线。

　　城市更新项目不同于传统的地产开发项目，需要政策支持kk体育、需要多方协调，且在整个地产开发环节具有一定的社会化压力；总体来讲，对地产开发商进入城市更新项目是一个挑战。

　　当企业开拓城市更新这个新领域时，除了有项目上的挑战，还有业务上的挑战，业务因素将会制约整个项目的进度，也有可能带来不可把控的风险。而如何利用新兴的数字科技应对城市更新带来的挑战，成为众多房企关注的重点，区块链也因此而走进房地产科技部门的视线。

　　由于其去中心化、去信任等功能，应用在产业领域已经超越金融，不仅将应用扩展到身份认证、审计、仲裁、投票等社会治理领域，还涉足房地产、文化、科学和艺术等领域。通过解决去信任问题，区块链技术提供一种通用技术和全球范围内的解决方案，从而使整个行业的运行效率和整体水平得到提高。需要建立在公开、安全、及时和稳定的互联网数据技术之上的应用，区块链是目前最优解决方案。

　　来自深圳的兰房链，基于区块链分布式存储、可追溯、不可篡改的特性，使用区块链技术，针对中国特色城市更新，提出了“区块链+城市更新”综合解决方案，由于其技术的先进和个性化的定制，前已经在多家房企的城市更新项目中获得了应用。

　　企业在城市更新项目长周期的各个环节存在大量业务孤岛，且数据源种类多样，包括业主户主、设备房屋、谈判信息、视频媒体、图片、文档文件等数据，需要实现全要素多来源、多类型的数据采集和汇聚，实现数据全局之路和分析决策。

　　企业可通过多样化的配置，规范在实际谈判和补偿时的协议标准，从而可随时随地完成电子合同的生成和签署，CA签名和兰房链确保其安全、合法合规、不可篡改，助力企业提高业务效率、降低业务成本。

　　城市更新项目的生命周期较长，其过程不乏会出现人员流动、地址搬迁等不可控因素，造成数据的遗失和错乱；利用数字化技术和区块链技术，实现数据的多账本管理、多档案存储，全面加强企业信息资源的有序汇聚、深度共享、关联分析、高效利用，实现信息资源共享，统建统管和集中部署，提供跨层级、跨地域、跨系统、跨部门、跨业务的协同服务。

　　全线上回迁流程，当场数据采集、自动生成协议、签约后生成电子化档案储存等打造了移动的回迁安置信息化办公平台，企业可以整体把控回迁的进度和房源信息的管理，为业主提供了便利的同时，也大大节省了工作时间和成本。