kk体育全国房地产市场趋势分析;目 录;;典型城市商品住宅成交走势表（单位：万平方米）;供求及库存：多城市供求失衡加剧，库存处于高位，消化周期显著拉长，北广深等一线城市消化周期同比增幅均在70%以上，二线城市表现明显分化，杭州、济南、南京、青岛、沈阳、厦门等城市消化周期同比增幅更超过100%，普遍显著拉长。;土地市场：成交规模持续萎缩，整体溢价率走低，底价、流拍成常态。随着整体市场进入谨慎观望态势，3月份市场开始降温，一季度经营性用地成交建筑面积19215万平方米，同比减少13.8%。进入二季度，土地市场表现愈发低迷，政府推地量也进一步减少。二季度经营性用地成交建筑面积12589万平方米，同比减少41 %，降幅较一季度有明显扩大。;土地消化周期：一线城市相对平衡，部分二、三线城市去化周期过长，二、三线城市地方政府近年来加大城市建成区建设力度，尤其是综合体兴起，其商品房市场供应出现了较为明显放量现象，整体消化周期显著高于一线城市，如宁波、鄂尔多斯等市更是出现供应显著过量的情况。;8;低迷的市场形势下，政府的调控倾向何方？;放松限购和购房落户是地方政府当前主要“救市”手段;;中央调控总体稳定，货币政策“微刺激”继续支持自住购房; 总结：市场下调趋势明显，政府“微刺激”只是维稳，不能止市！; 今年GDP增速保持在7.5%左右，在出口、消费都相对稳定的情况下，房地产开发投资的下滑对投资拖累明显，政府通过棚改、基建等“微刺激”措施，保持经济既定增速。 前五月，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%， 以2002年至今前5月房地产开发投资额占全年总额比重来推算，今年全年房地产开发投资总额最低为9.87万亿元，最高为11.34万亿元，中位数为10.28万亿元，同比增速在14.7%-31.8%区间，中位数增速在为19.5%。 从实际看，企业2013年拿地量约3.88亿平方米，在快周转模式下，开工量依然维持一定水平，31个城市2013年的67个“地王”项目已有39%开工建设。因此，今年房地产开发投资增速依然能维持在15%左右。; 2013年全国新建商品房销售面积达到13.06亿平方米，销售金额达8.14万亿元，分别同比??长17.3%和26.3%，都创下了近4年来的增幅新高点。 从房地产销售面积和金额的同比增速趋势表现看，涨幅收窄kk体育、增速逐渐放缓的趋势尤为明显，新房市场或已触及顶部，未来将呈现平稳向下趋势。; 从2002年至今，城镇人口的绝对数量增加了2.3亿人，城镇人均住房面积增加约10平方米，同比增幅双双逐渐回落；另一方面，以此推算，期间新建住房交付使用面积约120亿平方米，城镇存量住房约234亿平方米，需求开始趋于饱和kk体育。;商业物业：各线城市均有供应过量趋势，集中在部分热点区域;■ 国内大部分政府希望通过建造成片办公楼来吸引企业入驻，进而解决地方产业升级的问题，提高财政税收和地方经济。在这样的思维引导下，全国二三线城市规划新城区建设中总少不了大量的办公楼项目。■ 除个别一线城市之外，国内的办公市场总体供过于求，空置率趋高而租金被迫下调，大部分出售型产品价格与周边住宅倒挂kk体育。2005-2013年全国办公楼市场新开工量增长了4倍之多，从增速来看，2009-2013年年均增幅为23.4%，办公市场扩容持续加快。全国有30余个城市办公楼新开工面积的复合增长率达到50%以上，二线城市成都、郑州、合肥的增长率更是超过70%，其绝对开工量甚至已经和北京、上海对等。; 目前市场上以旅游地产作为卖点并获得相对不错成绩的项目，多位于核心城市周边1小时车程以内，而真正意义上的远途第二居所的旅游地产项目，在行业中鲜有成功的案例。 大多数旅游地产项目占地面积都比较大，项目涵盖住宅、 别墅、商业、酒店等多种业态，总投资额较大，动辄百亿，且开发周期较长。大盘销售往往会面临后期销售不继等问题，项目去化速度变缓，尤其是海南和云南地区，项目集中度过高，同质化严重。 旅游地产开发领域供求风险巨大。一方面，按照当前开发企业投资旅游地产的热度来看，未来这个领域潜在供应巨大，截止2013年底，全国旅游地产项目5299个；另一方面，国内目前的休假制度和消费习惯，决定了短期内第二居所长时间居住休闲类项目需求有限。;养老地产：当前的养老项目多名不符实，国内尚不具备养老地产发展的基础;产业地产：有别于住宅、商业等传统地产领域，对企业要求更复杂;2014年上半年中国房地产企业销售金额TOP50;2014年上半年中国房地产企业销售面积TOP50;首先，大型房企担当降价先锋，拉开降价序幕。 其后，中小房企纷纷加入，在促销力度上更为猛烈。 综合项目折扣力度，总体较为温和，8-9折的项目占据主导，仅有部分项目以特价房、清盘特惠的方式低价销售。; 在降价时间点的选择上，早降总比晚降更具优势，率先降价的项目往往占据区域先锋时机，在无其他项目竞争让利环境中瞬间吸引客户眼球，引爆卖点。 ;建议 趁热打铁 趁着放开限购的东风效应迅速调整价格，会有意想不到的效果 刚需降价 刚需在当前市场中仍然压力巨大，不要对刚需市场迅速改善抱有太大幻想，刚需项目价格调整应该坚决 一步到位 当前降价应一步到位，不能扭扭捏捏，“以销定价”才能取得效果;全国房地产市场趋势分析;目 录;;典型城市商品住宅成交走势表（单位：万平方米）;供求及库存：多城市供求失衡加剧，库存处于高位，消化周期显著拉长，北广深等一线城市消化周期同比增幅均在70%以上，二线城市表现明显分化，杭州、济南、南京、青岛、沈阳、厦门等城市消化周期同比增幅更超过100%，普遍显著拉长kk体育。;土地市场：成交规模持续萎缩，整体溢价率走低，底价、流拍成常态。随着整体市场进入谨慎观望态势，3月份市场开始降温，一季度经营性用地成交建筑面积19215万平方米，同比减少13.8%。进入二季度，土地市场表现愈发低迷，政府推地量也进一步减少。二季度经营性用地成交建筑面积12589万平方米，同比减少41 %，降幅较一季度有明显扩大。;土地消化周期：一线城市相对平衡，部分二、三线城市去化周期过长，二、三线城市地方政府近年来加大城市建成区建设力度，尤其是综合体兴起，其商品房市场供应出现了较为明显放量现象，整体消化周期显著高于一线城市，如宁波、鄂尔多斯等市更是出现供应显著过量的情况。;8;低迷的市场形势下，政府的调控倾向何方？;放松限购和购房落户是地方政府当前主要“救市”手段;;中央调控总体稳定，货币政策“微刺激”继续支持自住购房; 总结：市场下调趋势明显，政府“微刺激”只是维稳，不能止市！; 今年GDP增速保持在7.5%左右，在出口、消费都相对稳定的情况下，房地产开发投资的下滑对投资拖累明显，政府通过棚改、基建等“微刺激”措施，保持经济既定增速。 前五月，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%， 以2002年至今前5月房地产开发投资额占全年总额比重来推算，今年全年房地产开发投资总额最低为9.87万亿元，最高为11.34万亿元，中位数为10.28万亿元，同比增速在14.7%-31.8%区间，中位数增速在为19.5%。 从实际看，企业2013年拿地量约3.88亿平方米，在快周转模式下，开工量依然维持一定水平，31个城市2013年的67个“地王”项目已有39%开工建设。因此，今年房地产开发投资增速依然能维持在15%左右。; 2013年全国新建商品房销售面积达到13.06亿平方米，销售金额达8.14万亿元，分别同比??长17.3%和26.3%，都创下了近4年来的增幅新高点。 从房地产销售面积和金额的同比增速趋势表现看，涨幅收窄、增速逐渐放缓的趋势尤为明显，新房市场或已触及顶部，未来将呈现平稳向下趋势。; 从2002年至今，城镇人口的绝对数量增加了2.3亿人，城镇人均住房面积增加约10平方米，同比增幅双双逐渐回落；另一方面，以此推算，期间新建住房交付使用面积约120亿平方米，城镇存量住房约234亿平方米，需求开始趋于饱和。;商业物业：各线城市均有供应过量趋势kk体育，集中在部分热点区域;■ 国内大部分政府希望通过建造成片办公楼来吸引企业入驻，进而解决地方产业升级的问题，提高财政税收和地方经济。在这样的思维引导下，全国二三线城市规划新城区建设中总少不了大量的办公楼项目。■ 除个别一线城市之外，国内的办公市场总体供过于求，空置率趋高而租金被迫下调，大部分出售型产品价格与周边住宅倒挂。2005-2013年全国办公楼市场新开工量增长了4倍之多，从增速来看，2009-2013年年均增幅为23.4%，办公市场扩容持续加快。全国有30余个城市办公楼新开工面积的复合增长率达到50%以上，二线城市成都、郑州、合肥的增长率更是超过70%，其绝对开工量甚至已经和北京、上海对等。; 目前市场上以旅游地产作为卖点并获得相对不错成绩的项目，多位于核心城市周边1小时车程以内，而真正意义上的远途第二居所的旅游地产项目，在行业中鲜有成功的案例。 大多数旅游地产项目占地面积都比较大，项目涵盖住宅、 别墅、商业、酒店等多种业态，总投资额较大，动辄百亿，且开发周期较长。大盘销售往往会面临后期销售不继等问题，项目去化速度变缓，尤其是海南和云南地区，项目集中度过高，同质化严重。 旅游地产开发领域供求风险巨大。一方面，按照当前开发企业投资旅游地产的热度来看，未来这个领域潜在供应巨大，截止2013年底，全国旅游地产项目5299个；另一方面，国内目前的休假制度和消费习惯，决定了短期内第二居所长时间居住休闲类项目需求有限。;养老地产：当前的养老项目多名不符实，国内尚不具备养老地产发展的基础;产业地产：有别于住宅、商业等传统地产领域，对企业要求更复杂;2014年上半年中国房地产企业销售金额TOP50;2014年上半年中国房地产企业销售面积TOP50;首先，大型房企担当降价先锋，拉开降价序幕。 其后，中小房企纷纷加入，在促销力度上更为猛烈。 综合项目折扣力度，总体较为温和，8-9折的项目占据主导，仅有部分项目以特价房、清盘特惠的方式低价销售。; 在降价时间点的选择上，早降总比晚降更具优势，率先降价的项目往往占据区域先锋时机，在无其他项目竞争让利环境中瞬间吸引客户眼球，引爆卖点。 ;建议 趁热打铁 趁着放开限购的东风效应迅速调整价格，会有意想不到的效果 刚需降价 刚需在当前市场中仍然压力巨大，不要对刚需市场迅速改善抱有太大幻想，刚需项目价格调整应该坚决 一步到位 当前降价应一步到位，不能扭扭捏捏，“以销定价”才能取得效果;

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