kk体育昌平区人民政府主办，昌平区城市更新专项小组、SMART度假产业智慧平台承办，住总集团、首开集团、华润置地北京公司协办，以“再转存”为主题的城市更新论坛在昌平区南口镇成功举办。论坛旨在集成各方资源、搭建多方合作平台、充分展示昌平城市更新工作成果，促进社会各界沟通交流。

　　清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长、清华大学建筑学院教授尹稚，华高莱斯创始人、城市发展战略专家李忠，万科北京副董事长胡广元，SMART度假产业智慧平台创始人、策展人王旭等专家作出了精彩分享。

　　本期SMART为你带来北京万科企业有限公司副董事长胡广元老师的精彩分享。

　　我给大家分享的题目是《万科的城市更新探索》。下面我将介绍万科在城市更新领域做的一些探索。万科大家都有了解，过去曾是以地产开发为主的企业。但很多朋友不了解的是，我们现在已经不完全是一个地产开发商了，而是城市建设和生活的服务商。我们现在的业务领域，房地产开发只是其中一个板块。物业服务、仓储物流、商业开发运营、教育业务、租赁住宅、酒店与度假业务和食品都是我们服务城市的基本业务板块。

　　我介绍下万科城市更新的一些优秀案例。首先在城市更新的实践中，我们总结了以下几个理念：

　　一是融入城市的绿色发展。开展绿色城市更新，融入绿色低碳、可持续发展理念，不以物质性更新为首，实现功能调整、结构优化的综合性更新，加强城市更新与绿色、健康技术的融合，目标更明确、内涵更丰富、规划更全面、系统。二是传承城市历史文脉。在城市更新中促进风貌区和建筑的保护修缮、整治和活化利用，实现非物质文化遗产和物质文化遗产的传承，丰富居民的精神生活和城市活力。三是实践智慧城市建设。通过适度布局智能基础设施，为智慧城市管理提供基础设施和信息支撑，实现城市运营更精细，市民感受更温馨。

　　第一类是有机更新，以原房屋的保留为主，少量拆建，实现建筑的产业升级。稍后我介绍的望京小街项目，保留主要建筑，在原有建筑上进行一些少量拆建，最后保持整个园区、建筑和商业街区的属性，并在原有的基础上赋予更多的活动和内容。

　　第二类是拆除重建，大部分建筑都被推倒重来，按新的规划重新建设。在北京很难做到大拆大建，但在南方，一些过去的建设对市区的发展非常不利，需要有一些大拆大建。

　　第三类是融入万科物业的管理。对老旧小区周边的配套设施进行整治和管理，成立一个合资的物业管理公司，除了我们负责的写字楼的小区以外，也要对整个街区负责，提升整体片区的卫生和秩序，并补足配套短板。

　　万科已经在有机更新的业务领域进行了一些实践。例如：广州永庆坊，是非常有历史气息的商业标杆建筑，万科以“绣花功夫”修旧如旧、建新如故，探索出让老城市焕发新活力的城市微改造之路。习主席也曾考察过永庆坊项目，并做出“让城市留下记忆，让人们记住乡愁”的重要指示。深圳南头古城是一个1700年的遗迹，通过万科的改造，这里已成为古城活化典范和湾区文化地标。福州仓前九里是具有400年历史的商业街区，改造前都是一些私搭乱建，改造后是成为宜居、宜商的综合街区。

　　北京望京小街建成于2006年，曾是望京较好的商业街，随着城市定位和周边业态变化，小街整体空间愈渐老旧，商业层次与实际需求产生了错位，道路老化、停车混乱、交通拥堵和环境脏乱等问题日益凸显。2020 年初，望京街道与万科共同开展望京小街改造提升，项目历时两年，把一个设施老旧、业态凌乱、功能错位的传统街区商圈，改造成了“国际化+文化+科技支撑”的时尚活力共享街区。

　　刚才有专家也提到怎么样把“可持续”这件事做到街区里，整个街区改造万科投入了3000万，政府投入1500万，后期的运营费用每年大概400万左右。我们在这个街区每年有100多万的租金收入，通过在街区开展国际活动、周末市集以及大屏幕和顶流媒体的广告牌、外摆，每年能收回400万，可以解决每年运营街区的投入，做到真正的可持续。

　　我们现在把能源、人流、智慧交通、垃圾分类等所有能和未来智慧城市连接的端口全部预留出来，将来会和城市连接上。这是企业出资参与，政府支持打造。周边企业也非常受益，同时给周边贡献了图书馆、艺术中心，实现了社会资本参与，形成微利可持续的平衡模式，另外也激发了街区的活力。周边有很多跨国企业：宝马、奔驰、西门子，也有很多跨国高管，他们在这里有比较国际化的生活体验。

　　在北京市民投票参与的北京最美街巷评选中，望京小街被评为北京市十大最美街巷。

　　上海上生新所项目，最早是1924年美国普益地产公司收购这片土地建造哥伦比亚俱乐部，形成哥伦比亚生活圈。1952年，卫生部将这里作为上海医药集团研发生物疫苗的基地。2016年万科开始对园区进行改造，将原有的孙科别墅kk体育、哥伦比亚乡村俱乐部等近百年老建筑以及多栋工业建筑进行升级改造，现成为上海新晋文化地标。

　　工业建筑变成了一个有活力的产业园区，一个业态转变为N个业态，封闭的大门变成了开放的社区……通过增加剧场、酒店、产业kk体育、餐饮等配套设施，形成集文化、娱乐、生活、办公为一体的7×24小时活力社区和市民活动空间。

　　在这个空间中，大家可以看到宝马新品发布、LV快闪活动、上海时装周的举办。刚才策展人也讲到，空间其实还是那个空间，只是赋予了一些新的题材、光影和灯光。

　　园区中的孙科别墅，通过“修旧如旧”的手法，保留其历史气息。通过开展各类艺术、建筑展览与品牌发布会，将这里打造成为艺术文化高地。

　　党建引领、政企合作。通过党建引领、政府主导、企业参与的运作模式，提升项目改造效率，降低项目改造风险。通过城市更新平等协商共治机制，政府负责统筹推进、组织协调和监督管理本辖区城市更新工作，房企作为社会资本一方，负责项目具体改建和运营工作，打造项目长效运营机制。

　　尊重历史。进行城市有机更新要因地制宜，万科在不同的城市做了城市更新，每个城市的更新都有一个解题的答案。因为这个涉及到城市的空间、历史和周边现状，最后的解题思路也都是不一样的，只有适合才是合适的。

　　因地制宜、统筹优化。以统筹存量资源配置，优化功能布局，实现片区可持续发展的区域综合性城市更新。

　　市场运作。如果没有一个长期的稳定收益，更新是很难一直持续下去的，可能是轰轰烈烈的开场，最后却黯然失色的退场。万科在优化城市空间、升级产业结构做了一些尝试，万科也愿意为昌平城市更新做出贡献。

　　重塑城市空间，优化城市功能，升级产业结构，为助力实现人民对美好生活的向往， 万科正在贡献自己的力量。

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